Kira Geliri Vergisi Hesaplama (GMSI)
Gayrimenkul sahiplerinin elde ettiği kira gelirleri Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSI) kapsamında gelir vergisine tabidir. Bu araç, yıllık brüt kira gelirinizden konut istisnasını ve giderlerinizi (götürü %15 veya gerçek gider) düşerek vergi matrahınızı bulur ve 2026 gelir vergisi tarifesini uygulayarak ödeyeceğiniz tahmini vergiyi hesaplar. Konut kira gelirinde 2026 yılı için 58.000 TL'lik istisna uygulanır; işyeri kira gelirinde bu istisna yoktur. Götürü gider yöntemini seçenler, istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'ini gider olarak indirebilir ve bu yöntemi seçtikten sonra 2 yıl gerçek gidere dönemez.
İşletmeniz İçin Tüm Finansal Çözümler
Sıkça Sorulan Sorular
2026 konut kira geliri istisnası ne kadar?
2026 yılı için konut (mesken) kira geliri istisnası 58.000 TL'dir. Yıllık konut kira geliri bu tutarın altındaysa ve başka beyan zorunluluğu yoksa beyanname verilmez. İşyeri kira gelirinde bu istisna uygulanmaz.
Götürü gider yöntemi nedir, nasıl hesaplanır?
Götürü gider, gerçek giderlerinizi belgelemek yerine standart bir indirim uygulamanızı sağlar. İstisna düşüldükten sonra kalan kira tutarının %15'i gider olarak kabul edilir. Bu yöntemi seçenler 2 yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçemez.
Götürü gider mi gerçek gider mi daha avantajlı?
Gerçek giderleriniz (tamir, bakım, sigorta, konut kredisi faizi, emlak vergisi vb.) istisna sonrası tutarın %15'inden fazlaysa gerçek gider yöntemi daha avantajlıdır. Aksi halde götürü gider daha kolay ve genellikle yeterlidir.
İşyeri kira gelirinde istisna var mı?
Hayır. 58.000 TL'lik istisna yalnızca konut (mesken) kira gelirine uygulanır. İşyeri kira gelirinde istisna yoktur; ayrıca işyeri kiralarında genellikle %20 stopaj kesilir ve bu kesinti beyannamede mahsup edilir.
Konut istisnasından kimler yararlanamaz?
Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname vermek zorunda olanlar ile ücret, menkul/gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançları toplamı belirli bir sınırı aşan yüksek gelirliler konut istisnasından yararlanamaz. Bu durumda araçta 'istisnaya engel diğer gelir var' seçeneğini işaretleyin.
Kira gelirinde gelir vergisi tarifesi hangisi uygulanır?
Kira geliri ücret dışı kazanç sayıldığından 2026 ücret dışı gelir vergisi tarifesi uygulanır: 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35 ve üzeri %40.
Kira gelirini ne zaman beyan etmem gerekir?
Bir önceki yılda elde edilen kira gelirleri izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Nasıl hesaplanır?
Matrah = (Yıllık Kira − Konut İstisnası) − Gider; Gider = Götürü ise (Yıllık Kira − İstisna) × %15, Gerçek ise girilen gider. Vergi = Matrah'a 2026 ücret dışı gelir vergisi tarifesinin kademeli uygulanması.
- Yıl boyunca elde edilen toplam brüt kira gelirini topla.
- Konut kirasıysa ve istisnaya engel bir gelirin yoksa 2026 istisnası olan 58.000 TL'yi düş (işyerinde istisna yok).
- Gider yöntemini seç: Götürü gider seçtiysen istisna sonrası kalan tutarın %15'ini gider yaz.
- Gerçek gider seçtiysen belgeli giderlerini (tamir, sigorta, faiz vb.) topla ve düş.
- İstisna ve gider düşüldükten sonra kalan tutar vergi matrahıdır.
- Matraha 2026 ücret dışı gelir vergisi tarifesini dilim dilim uygula: 190.000'e kadar %15, 400.000'e kadar %20, 1.000.000'a kadar %27, 5.300.000'a kadar %35, üzeri %40.
- Çıkan tutar yıllık beyanname ile ödenecek gelir vergisidir.
Örnek
- 300.000 TL konut kirası, götürü gider → İstisna 58.000 TL, götürü gider 36.300 TL, matrah 205.700 TL → vergi ≈ 31.640 TL
- 180.000 TL işyeri kirası, götürü gider → İstisna yok, götürü gider 27.000 TL, matrah 153.000 TL → vergi ≈ 22.950 TL
- 50.000 TL konut kirası, götürü gider → Kira 58.000 TL istisnanın altında, matrah 0 → ödenecek vergi 0 TL
İlgili araçlar
Konuyla ilgili rehberler
- Tarım Arazisi Kiralama Rehberi: Kira Bedeli, Sözleşme ve Vergi
Tarla kirasında getiri oranı %2-5. Nakit kira mı ortakçılık mı, destek ödemesini kim alır, sözleşmede olması gerekenler ve kiraya verme ile